旧房改造

目前为止，我国建筑业除了建造新房屋外，建筑者的注意力正在逐步转移到对旧有房屋的改造上来。

1、旧房改造的目的

(1)恢复房屋的安全性。房屋经过一定年限使用后,其安全度必然会降低,旧房改造主要的目的之一就是恢复房屋的安全度,使使用者安居。

(2)改善和提高房屋的使用质量。旧房大多数是在过去年代建造的,限于当年物质、技术条件,房屋的使用质量,大多不高，改造旧房，就是要提高它的使用质量。

(3)改变房屋的使用用途。我国有不少临街的住宅,随着城市商业经济的发展,在的地段,底层作住宅未免可惜。因此,不少临街住宅都要求改造成底层为商店的住宅,完全改变了它的用途。

(4)改善旧房的外在形象,增加美观。过去建房，限于当时的经济条件，对美观注意少一点。现在条件变化了，通过旧房改造增加美观，是适应了时代的需要。

(5)延长房屋的使用寿命。一般说,房屋的使用寿命为50一100年，为了延长房屋的使用寿命，必须对旧房中寿命比较短的部分加以改造，使之与旧房中寿命比较长的部分相适应，藉以提高房屋的整体寿命，这也是旧房改造需要达到的重要目的。

(6)提高房屋的抗震性能。我国在50一60年代建造的房屋很少考虑抗震，很多地区属于6度以下的地震区，无需抗震。但60年代以后，地震活动加剧，以前属于非震区的许多地方纷纷列入地震区的行列，因此这些地区原来建造的旧房就迫切需要进行抗震加固，以提高房屋的抗震性能。

2、旧房改造的内容

(1)旧房的评价

旧房改造的前提是对旧房进行评价，即这栋旧房值不值得改造，如果是一栋危房，拆了盖新房要比改造旧房经济；如果值得改造，就须对旧房进行调查研究，资料收集齐全后，应进行整理分析,作出正确的旧房评定后才能决定旧房改造下一步的内容。

(2)旧房的加固

旧房改造的内容有方方面面，例如改建、扩建、增层、纠偏、移位等。在进行任何一种改造前，都必须对旧房先行加固。包括三个方面：，改变结构的受力状态和计算图形。第二，加大结构构件截面。第三，利用预应力手段加固结构。

(3)旧房的改建

经过加固的旧房，在安全性和耐久性获得提高以后，便可根据业主的要求进行改建。改建分两种情况:一是房屋不改变用途。由于原来旧房的建筑标准太低，不符合现代生活的需要，因此要重新改建，提高房屋的建筑标准，亦即满足更高的使用要求。大部分旧房改建，均属此类。二是房屋要改变用途。这时改建的内容当更多，要根据新的用途，重新改建。必要时还可能要改变结构柱网和承重墙体的布置，以适应新的需求。

(4)旧房的增层。

旧房增层需要考虑的问题是：，地基承载力的评价和处理。第二，增层时上部结构的选择。

(5)旧房的纠偏

旧房发生倾斜，形成为危房就须纠偏，使之改斜归正。房子歪了,首要问题是要查明导致房子歪斜的原因，原因不明，无法纠正。造成房子歪斜的原因很多，查明原因后即可对症下药。目前纠偏的办法很多，概括起来，主要有三种:①迫降法。即采用种种办法使旧房地基下沉得少的一侧，予以迫降，可以从地基下面掏土迫降，浸水迫降，加压迫降，液化砂基迫降等。②提升法。即使旧房地基下沉得多的一侧，设法使之抬升。可以使地基注浆膨胀，或使基础提升，或使上部结构托梁顶升等。③横向加载法,如果旧房旁边有可靠的支承体，可以利用它将旧房扶正。

(6)旧房的移位

这也是一种旧房的改造,其实质是延长房屋的使用寿命。

随着旧房改造的发展，要像重视新建房屋那样，来重视旧房改造工作。

在旧房改造翻新过程中，要注意以下几方面内容：

1、地基处理

作为施工单位可先挖探孔，取得现场可靠资料，为设计单位对地基处理提供可行性研究的依据。如果设计单位根据现场资料修改成刚性连接方案，将对施工单位带来很大方便。是对软土地基采用换填级配砂石将大大缩短施工工期，而且建筑物的沉降稳定很快。

需要指出的是：如果原来地基亦是采用换填砂石办法处理，则在施工中要根据换填的深度预留一段距离的地基土不挖，再自下而上掏一段换填一段，一般200一层用平板振动器捣实。如果换填深度大，则要设置必要的支护。这样就可以防止原换填砂石塌落而危及原有房屋的安全。

2、旧房部分拆除

对于拆除有两种方案：一是先扩后拆，地是先拆后扩。实践告诉我们，当拆除工作量较少时，在不影响扩建的前提下，可采取后拆法。当拆除工作量较大时，由于拆除时振动较大、噪声大、灰尘多、建筑垃圾多，宜优先考虑先拆法。

需要注意的是:有些旧房可能出现局部墙体开裂现象，这时就要留设一定的圈梁不拆以保证结构的安全。

3、新旧结构衔接

对于采用设置沉降缝做法时，一般可按图纸要求及施工规范进行施工即可。对于采用刚性连接做法时，新旧结构的衔接是一个值得研究的技术性问题。

（1）新旧基础处理

新旧基础之间必须连成一个整体。办法是：清除老基础旁的回填土，新旧基础交接处要

凿除老基础砖砌大放脚，重新捣钢筋混凝土底板；砖砌体每隔三匹砖凿一匹砖120 mm深进行丁字搭接，且附加2ª6拉接筋。每隔800 mm左右设置一道拉接梁，伸进老墙370 mm，其断面及配筋同圈梁。老地圈梁要求凿除混凝土露出必要长度的钢筋与新圈梁焊接。新老圈梁交接处要设置一道纵圈梁以加强整体刚度。

（2）新旧墙体处理

新旧墙体交接处，往往设计人员也设计成每隔三匹砖丁字搭接一匹砖的做法，但实际上

由于老墙体砌筑质量不一定很好，一凿就掉一大块，达不到预计效果。实践经验告诉我们:每隔300 mm左右凿150 mm左右进行接槎(附加3ª6)为宜。施工中如因某种原因留有少数纵墙未拆除时，则要凿进老墙370 mm深，以免形成假连接。如经费许可，新旧墙接槎处可凿除老墙面500 mm宽的抹灰层，双面加布1 m宽左右的双向ª4@100钢丝网，每500 mm左右高用3ª8挂牢，再用水泥砂浆抹面。在楼面接槎处，每层应设置一道钢筋混凝土现浇板带，起圈梁作用。

4、新旧屋面处理

新旧屋面交接处，无论是采用刚性连接还是采用柔性连接，都必须设置伸缩缝，以防止房屋沉降引起屋面开裂漏雨。我们采用的成功做法是:对于柔性防水屋面，在找平层上做伸缩缝,缝宽25-30mm，再做屋面防水层。如果采用刚性防水屋面，在做钢丝网细石混凝土前，应先多凿除半块板宽的屋面防水层，以消除因拆除屋面时振动所留下的隐患。需要强调的是：如果拆除旧屋面板时，个别板块振坏，则一定要打碎烂板，重新换上好板，但伸缩缝仍需做在新老墙接槎位置。当旧屋面防水亦需翻新时，防水方案自然是柔性防水为佳。其屋面伸缩缝的设置原则为：横缝每一个单元一道，旧屋面上先用1:2水泥砂浆作假缝，干硬后再用油膏灌缝；当地基处理方法不一致时，则要在交界处补设一道伸缩缝。纵缝除在新老墙交接处设置一道外，还应在旧屋面上加作一道。

旧房的改造翻新是一个繁琐工程，应像建造新房一样同等重视，在处理地基、部分拆除旧房、新旧结构衔接、新旧屋面处理这四个大方面要加强重视，才能使旧房改造翻新顺利、高质量完成。

在旧房改造装修中，要注意装修顺序；也要在水电、墙面改造方面注意一些细节。

旧房装修与新房装修的顺序，略有不同，旧房装修的一般顺序：

1.首先是基础工程部分：进场拆墙、砌墙类。

2.卫生间，厨房地面做24闭水试验。

3.水电改造部分：打线槽、线管铺设。

4.隐蔽工程验收，封埋线槽。

5.木工进场，吊天花及石膏角线。

6.包门套，窗帘，制作木柜框架。

7.同步制作各种木门、造型门及平压。

8.木质面板刷防尘漆（清油）。

9.窗台大理石台面找平和铺设。

10.木饰面板粘贴，线条制作并精细安装。

11.墙面基层处理，打磨，找平。

12.家什，门边接缝处粘贴不干胶（保护边）。

13.墙面涂料工程。

14.家私油漆进场，补钉眼，油漆。

15.处理角边，铺设地砖，实木或复合木地板，防水大理石条，踢脚线。

16.灯具，洁具，拉手，门锁安装调试。

17.清理卫生，地砖补缝，撤场（第三遍防白蚁）。

18.装修公司内部初步验收。

此外，在水电改造方面也要小心，如果旧房子是上世纪90年代以前的，墙皮一定有风化的现象，旧墙皮一定要铲除，如果没有铲墙皮就直接粉刷，会与后来的披刮腻子产生分层，致使墙皮脱落而影响使用质量。装修时还应该注意墙壁是沙灰墙还是轻质墙，因为它们容易产生裂痕，好做贴布处理。如果墙面情况不好可以铺石膏板，但这种方法造价较高。

旧房改造装修过程中，除了本文中写道的装修顺序、水电、墙壁改造外，还要注意很多技术行细节，这样旧房改造才能达到自己理想的效果。

随着住房改革的发展，旧房改造热悄然兴起，为使旧房改造得以顺利进行，要注意以下几个问题：

1、 既存建筑的检测与鉴定

在对旧房进行重新改造和设计时，要求对旧建筑进行结构可靠度的检测与鉴定。对于检测后安全不合格的旧房，在进行改造前，一定要查清房屋是否出现局部影响整体安全的情况，

认真检查是否有虫蛀导致腐朽或者节点是否存在松动的现象，此外还要调查建筑是否与原设计图纸相符，并且调查在施工过程中是否存在质量问题。

2、对房屋的受力结构进行计算

旧房在进行改造时，会很大程度上增加房屋的荷载，有时会改变结构传力方式，因此要按照国家规定标准对改造后的房屋地基、混凝土构件和墙体结构的大负荷进行验算，确保房屋改造后使用安全。

3、 保证新建部分和原房屋的连接效果

不管是对旧房的扩建还是增高，都要求保证新加部分和原有部分的连接效果，新旧连接部分的好坏直接影响着房屋在以后的使用，因此，必须重视这一点，采取可靠的措施，保证连接充分。

4、 安全性能

一般性既存建筑虽然具有物质寿命，但其功能已经难以满足现代生活所需，改造旧房也要像建设新项目一样的对其安全性进行考虑。

5、旧房改造施工中的几个关系的处理

（1）处理好盈利与服务的关系

作为施工单位应该正确处理盈利与服务的关系，充分理解用户的难处，为用户分忧，把服务意识摆在位，把盈利摆在第二位，以赢得良好的社会信誉。同时,更要精打细算,加大管理力度,争取微利的实现，以养活企业及职工。

（2）处理好高难度与高要求的关系

作为施工单位更应一丝不苟，保质保量按时完成任务。由于旧房楼层标高有误差、各横墙轴线有误差，要注意逐户测量，以免带来不必要的麻烦。由于旧房改造期间，用户仍住在原有房屋内，难免会出现极少数用户挪用材料或个别素质不高的职工拿材料送人等现象，这就要求施工单位应该比已往任何时候更加重视材料看守，防止材料流失。

（3）处理好低标准设计与高标准装修的关系

作为施工单位要及时同用户加强联系，制定用户装修及变更摸底表，双方商定好单价，以便及时作出施工安排,减少返工及浪费现象。同时,要及时作出增加项目费用预算，由用户预交80%左右的信誉金后组织项目实施，以免用户以其与建设单位的某种矛盾为由，拖欠施工单位的结算款。

（4）处理好经济困难户与施工单位利益关系

旧房改造一般是用户比较主动，往往由住房紧张的用户及经济富裕户发起倡议书，提交用户代表委员会讨论，征得85%以上用户一致同意后报有关部门审批，然后组织实施。但也有极个别用户家庭经济困难，出不起改造这笔费用。这时，施工单位应会同建设单位代表及用户代表与用户本身一起商定费用支付方案，以使施工顺利进行。对于特困户应采取优惠政策进行扶持。

注意了以上几个旧房改造问题，有利于旧房改造的顺利完成，以达到用户满意，取得较好社会效益和经济效益的目的。